Silva: El Decreto 4732 protege a quien reserva un inmueble
Sectores como los gremiales, transportistas y hasta el expresidente Evo Morales han expresado su rechazo al Decreto 4732. El Gobierno lo defiende y recalca que se aplica sólo en los contratos de preventa
Mucho se ha dicho sobre el Decreto Supremo 4732, como, por ejemplo, que no se podrá vender una casa sin el aval del Ministerio de Justicia o que se deben cumplir hasta 19 requisitos para que el Gobierno avale la venta de un inmueble.
El viceministro de Defensa del Consumidor, Jorge Silva (JS), en entrevista con El País (EP), lamentó que se use políticamente una norma que está vigente desde junio de 2022. Explicó los alcances del Decreto y dejó en claro que sólo se aplica en casos de “preventa”, y no así cuando se trate de una venta directa.
Considera que detrás de la mala información están aquellas personas que cometen ilícitos mediante la venta de terrenos, departamentos o urbanizaciones, estafando a ciudadanos que con anticipación buscan reservar un bien inmueble.
EP: Cuáles son las ventajas del Decreto 4732, que ya tiene dos años de vigencia
JS: Este Decreto Supremo ha protegido a los consumidores de bienes inmuebles para la modalidad de preventa, es decir, a la gente que reserva la compra de un departamento, de un terreno, una casa, una oficina o un parqueo.
Es decir, hacen una reserva, firman un contrato y, a veces, en esos contratos hay cláusulas abusivas, por ejemplo, que te dicen que no tienes derecho a la transferencia, que si no pagas en tres meses o no pagas tres meses tus cuotas mensuales, se va a revertir lo que has pagado y también el bien que has reservado, en favor del proveedor por daños y perjuicios. Cláusulas abusivas que te dicen, otro ejemplo, que en caso de controversia sobre el contenido del contrato vas a ir a la Cámara de Arbitraje y Conciliación, y que tienes que reconocer el 10% del valor total del inmueble. Es decir, una serie de cláusulas abusivas que incorporan a los contratos de preventa, las mismas que son muy desventajosas para los consumidores.
Por otra parte, el Decreto también protege a los consumidores de prácticas comerciales abusivas. Te ofrecen terrenos, por ejemplo, y te dicen que está a cinco minutos del centro, que tiene accesos a servicios básicos, transporte, telecomunicaciones, y de pronto no tiene nada, no hay agua, luz, alcantarillado, no pasa ni siquiera una moto por el lugar. Prácticas comerciales abusivas que te dicen: este proyecto va a tener parques, piscinas, gimnasio, áreas de recreamiento y de pronto no tiene nada. O te dicen: el departamento va a tener material de primera, traído de Alemania, la grifería, la cerámica, y cuando te entregan, nada de aquello era cierto.
Hay prácticas comerciales abusivas que cometen, no todos, algunos proveedores de estos bienes inmuebles, que bajo la modalidad de la preventa engañan al consumidor. Y como ocurre en todas partes del mundo, Bolivia no es la excepción, hay normas con las que el Estado debe proteger a los consumidores de bienes en preventa.
No es la compra-venta directa, ahí no intervenimos. Solamente aquellas compras bajo la modalidad de la preventa, de la reserva, que están sujetas a contratos y que, algunas veces, a publicidad engañosa.
EP: ¿Entonces, sólo es para casos de preventa, no para venta directa?
JS: Ahí no interviene el Decreto. Y si hubiera alguien, como un expresidente del país está señalando, que ahora no podremos vender la casita que nos dejó la abuela, porque primero vamos a tener que ir al Ministerio de Justicia a pedir permiso, que nos demuestre que tuvo que ir al Ministerio de Justicia para vender su casa. En ese momento, vamos a pedir al Presidente que abrogue el Decreto 4732.
Porque eso no es cierto, es falso, están distorsionando el objeto de este Decreto, con fines estrictamente políticos, movilizando a sectores que no están involucrados con esta actividad, como a los gremiales, a quienes les han mentido indicándoles que no podrán vender su casa y que tendrán que ir al Ministerio de Justicia, lo que no es cierto.
Repito, hace dos años está vigente este Decreto y no hay un solo caso que corrobore lo que están mencionando los políticos. Pero sí hay miles de casos, en los que este Decreto ha protegido el derecho de los compradores, casi un millón de dólares se ha recuperado, que han tenido que devolver los proveedores en favor de los consumidores, porque la gente ya no quería el terreno o el departamento, y quería que se le devuelva la plata.
Entonces, este es un Decreto que protege al consumidor, en este tipo de actividades de compra y venta de bienes inmuebles, reitero, bajo la modalidad de preventa, de reserva.
EP: Una de las observaciones es justamente la certificación que debe entregar el Ministerio de Justicia, ¿cuánto demora sacar esa certificación?, ¿tiene algún costo? Y ¿quién debe hacer trámite?
JS: Evidentemente es una certificación con la cual se certifica que el contrato que está firmando un consumir con un proveedor no tiene cláusulas abusivas, certifica que la venta, la reserva, la preventa de inmueble no tiene prácticas comerciales abusivas. Es decir, que se ha evidenciado que está autorizado por la Alcaldía, que quien está vendiendo es el propietario, que la inversión va estar en el marco de lo que les han ofrecido, porque ofrecen el cielo y las estrellas a los consumidores, y de pronto no tienen nada, u ofrecen en terrenos de los que no son propietarios.
La certificación no cuesta absolutamente nada, ni un solo centavo, y se obtiene en media o una hora, dependiendo el tiempo que demore el proveedor en entrar al sistema y presentar la documentación digital en el sistema. No necesita ir a las oficinas del Ministerio de Justicia, puede entrar por el celular, bajar la aplicación, que es el SIRCI, y ahí vaciar en PDF o Word, la documentación que te están pidiendo.
EP: ¿Esta certificación es obligatoria en los contratos de compra-venta?
JS: Tiene que serlo, porque esa es la certificación con la cual el empresario puede decir que su proyecto está certificado por el Ministerio de Justicia, por lo tanto, sus contratos son libres de cláusulas abusivas. Eso le sirve bastante al proveedor y le sirve al consumidor, porque al ver esa certificación va a tener la certeza de que su inversión está segura.
EP: ¿Y también es un candado para las mafias que se conforman entre loteadores y las DOT municipales?, porque hubo casos de complicidad
JS: Sí, definitivamente, pues no es una sola persona la que se dedica a esta actividad cuando es ilícita. Porque hay también excelentes empresarios, este Decreto no ha sido un invento nuestro, ha intervenido la Cámara Boliviana de la Construcción, donde hemos conocido empresarios muy serios y responsables, que no le temen a la norma porque cumplen con todo.
Se elaboró también con la Cámara Inmobiliaria de Bolivia, porque ellos viven de ese trabajo, de promocionar, promover la venta de terrenos y departamentos. Entonces, una carta de presentación, de garantía, va ser contar con este certificado que entregue el Viceministerio de Defensa del Consumidor.
Pero hay delincuentes que se dedican a organizarse entre varios, para estafar, engañar a la gente, para ofrecer terrenos que no son de su propiedad o para decir que van a construir edificios con departamentos en un año y después no lo hacen.
Y son ellos los que ahora están utilizando a los políticos para pedir la abrogación de este Decreto, que, por donde se vea, es una norma que protege los derechos que tienen los consumidores de adquirir un bien inmueble bajo la modalidad de la preventa.